Les différents types de prêts immobiliers

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt destiné à financer tout ou partie de l’acquisition d’un bien immobilier, d’un terrain, d’une opération de construction, des travaux mais aussi des SCPI.

Il est composé des éléments suivants :

• Un taux : fixe ou variable.
• Une durée.
• Une méthode de remboursement : amortissable / In Fine.

Prêts Amortissables

Classiques

C’est le type de prêt utilisé le plus fréquemment.

Il s’amortit sur une durée de 1 an à 35 ans.

En général on se limite volontairement à 25 ans (pour des questions de taux, d’assurances, … Bref de coût total). Suivant le projet (VEFA ou ancien avec Travaux), il peut y avoir un différé : on ne rembourse alors que la partie intérêts.

Chaque mois, la mensualité est identique et est composée d’une partie en capital et d’une partie en intérêts. Comme on peut le voir sur le tableau ci-joint, la partie des intérêts décroit et celle du capital augmente. Le taux peut être fixe ou variable. Compte tenu de la conjoncture, les taux variables ne sont actuellement commercialisés que par une seule banque. Leur intérêt reste limité.

Quelques exemples pour avoir une idée :

• 100 000 € sur 25 ans : 400 € / mois.
• 100 000 € sur 20 ans : 480 € / mois.
• 100 000 € sur 15 ans : 610 € / mois.

Exemple pour 200 000 € financés sur 25 ans au taux de 1,70 %

Réglementés

Ce sont les prêt suivants : Prêt à Taux Zéro, Prêt Conventionné (Prévair, Prêt PEL, Prêt CEL, PAS, …) et Prêt Patronal (1%).

PTZ

Brièvement, ce prêt est lié à un niveau de revenus, composition du foyer et lieu du projet immo. Il est lié à une action sociale de l’état qui a pour but de favoriser la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens.

PRÊTS PATRONAUX

Ce sont des prêts qui sont liés à la convention entre l’entreprise de ou des emprunteurs et un organisme de 1% patronal qui ouvre des droits à une ligne de crédit bonifié et qui peut différer en fonction des accords entreprise / organisation. En moyenne le prêt est de 15 000 € sur 15 ans à 1%. Les critères d’obtention sont en général les mêmes que pour un prêt immobilier mais les organismes sont en général plus difficiles (ils se limitent très souvent à 30% d’endettement, délais de traitement du dossier souvent rallongés , disponibilité des enveloppes relative car les budgets sont limités, …).

PRÊTS CEL, PEL, PREVAIR…

Ce sont des dispositifs propres à chaque client, en fonction des droits acquis avec leur épargne. Le principe est une accumulation de « points » qui permet d’obtenir des conditions censées être meilleures que les taux en vigueur .

A l’heure actuelle, peu sont réalisés compte tenu des taux très bas pratiqués.

Prêts In Fine

A l’inverse du prêt amortissable, le client ne rembourse aucune partie du capital emprunté. Il ne paye que les intérêts sur la durée définie (entre 7 et 20 ans).

Au terme du financement, il paie son capital emprunté.

En principe, un prêt In Fine est adossé à un placement financier. Ce capital représente la totalité du montant du prêt In Fine ou une partie. Le principe est que le montant du placement soit égal au montant du prêt à l’issue de la durée du crédit.

On utilise ce genre de financement surtout pour répondre à une logique patrimoniale et fiscale.

Prêt Relais

Il s’agit d’une avance de trésorerie afin d’anticiper le futur achat, en attendant la vente. Aucun remboursement de capital durant sa durée (comme le In Fine). Une date de fin est fixée, et il faut qu’il soit remboursé intégralement à la date prévue (entre 18 et 24 mois, prorogeante de 12 mois).

On l’utilise donc en cas de nouvel achat sans encore avoir vendu le bien précédent.

Le Prêt Relais a mauvaise presse : « dangereux » !

Dans le passé, ces financements étaient souvent mal calibrés : on prêtait la presque totalité de la valeur du bien, on surévaluait les biens, etc…

Maintenant, les organismes prêteurs se limitent à 70% de la valeur nette du bien, ce qui rend le prêt relais plus « safe ». Le but est de garder une marge de manoeuvre en cas d’estimation trop haute, ou en cas de chute du marché.

Le prêt relais est donc une avance de trésorerie sur une vente future, qui sera restituée à la banque à la vente du bien.

Exemple :

Client propriétaire d’un bien estimé à 400 000 € Reste sur le crédit 200 000 €

Valeur nette du bien: 400 000 € – 200 000 € = 200 000 €

Calcul du montant du Prêt Relais : 70% de la valeur nette

70% de 200 000 € = 140 000 € de Prêt Relais

Il s’agit d’une des multiples façon de procéder au calcul d’un prêt relais. A ce jour, il y a de nombreux intervenants bancaires, tous réalisant du Prêt Relais avec leur propre méthode de calcul.